תמ"א 38 - איך מתחילים?

תמ"א 38 – איך מתחילים?

תכנית מתאר ארצית המוכרת בשמה תמ"א 38, הינה תכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר קיבלה תוקף בשנת 2005.

מנהל התכנון במשרד הפנים, מפרסם מעת לעת תכניות מתאר ארציות המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבניה במדינת ישראל. תכניות אלו עוסקות באתגרים תכנוניים במדינה ומשלבות חשיבה לטווח ארוך עם מתן הנחיות פעולה. 

עיקרי הפעילות שיזמה הועדה היא היערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה, מתן מענה לבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הישראלי 413 לעמידת מבנים בפני רעידות אדמה, כל בנין שנבנה מאז 1975 חייב לעמוד בדרישות התקן. כמו כן הוגדרו תמריצים לעודד חיזוק הבניינים באמצעות הענקת זכויות בניה חדשות, תוספות בניה והרחבות של הדירות.

הקריטריונים המאפשרים קבלת זכויות מתוקף התמ"א הינם: 

  • בניינים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980.
  • בניינים בעלי 3 קומות ויותר. בניינים בני פחות מ – 3 קומות נהנים מזכויות מצומצמות יותר של התמ"א. 

במסגרת פרויקט תמ"א 38 בכל בניין תכנית התמ"א משתנה בהתאם לתוכנית זכויות הבניין ובהתאם לסוג התמ"א הנבחר, עם זאת התוכנית יכולה לכלול תוספת חניות, שיפוץ הלובי, הוספת מעלית חדשה, חידוש חדר מדרגות, החלפת חלונות, עיצוב סביבתי, חיפוי ושיפוץ חיצוני של חזיתות המבנה.

3 דברים אנו משיגים במסגרת פרויקט תמ"א 38:

1. ביטחון אישי - מבנה המגורים בו אנו מתגוררים, חיזק את יסודותיו ועכשיו הוא מוכן להתמודד מול רעידת אדמה.

2. שיפור רמת החיים - ההטבות השונות והאפשרויות שאנו מקבלים, הוספת שטח לדירה שמתבטאת בתוספת ממ"ד, הוספת מרפסת, שיפוץ פנימי וחיצוני למבנה הקיים, הוספת מעלית, חניה ואולי גם מחסן, זה רק חלק מההטבות שאנו מקבלים ובהחלט משפרים את רמת חיינו.

3. העלאת ערך הנכס - ערך הנכס עולה כאשר מחזקים את יסודות הבניין, מבצעים שיפוץ כללי, מוסיפים תוספות כגון: ממ"ד, מעלית, מחסן, חניה. 

לתמ"א 38 יש חשיבות גבוהה בכל שלושת המימדים ובמיוחד לביטחון חייכם.

פרויקט תמ"א 38 על כל מסלוליו הוא ברכה לכל בניין וכל בעל דירה. מדובר בהשבחת הנכס בעשרות אחוזים ללא עלות מצד הבעלים. עשרות בעלי דירות שבניינם עבר תהליך תמ"א 38 טוענים כי הערך של דירתם עלה בעשרות אחוזים.


מה הם התיקונים שנוספו לתמ"א 38?

תמ"א 38 – תיקון 2

חמש שנים לאחר פרסום תמ"א 38 אושר התיקון השני לתכנית תמ"א 38/2 "פינוי בינוי",ובמסגרתו שינוי דרמטי מרכזי. במקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש תוך כדי שמירת זכויות הבניין שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38.

תוכנית פינוי בינוי נוצרה עקב מדיניות התחדשות ערים, אשר נועדה לספק מענה לבעיית חוסר שטחים פתוחים ליד אזורים עירוניים. התוכנית מיושמת לרוב באזורים עירוניים מאוכלסים בדלילות, או באזורים חלשים ומדורדרים מבחינה סוציו-אקונומית. זאת במטרה לשפר את תשתיות העיר ותדמיתה, לצופף ולייעל את השימוש בקרקע עירונית ולספק דיור עתידי חדש.

יתרונותיו של מיזם תמ"א 38/2 "פינוי בינוי"

מיזם פינוי בינוי מעניק לדיירי הבניין דירות חדשות, גדולות ומרווחות יותר במקום דירותיהם הישנות, וזאת עם מפרט דירה עשיר יותר ויוקרתי התורם להשבחת הנכס כדוגמת ממ"ד, מחסן, חניה או מרפסת. בנוסף לכך, במטרה לתמרץ את הציבור להשתתף במיזמים אלו, מעניקה המדינה לעומדים בתנאים גם הטבות ופטור ממיסים שונים, כמו פטור ממס רכישה. כמו כן, במהלך העבודות ועד לסיומן יממן יזם הפרויקט לכל דייר המפונה מדירתו, דיור זמני הולם, ללא עלות מצדו.            

השתתפות בפרויקט פינוי בינוי מאפשרת לבעלי הדירות לגור בשכונה מודרנית עם תשתיות סביבתיות משופרות ולחיות בבניין חדש ומשודרג העומד בכל התקנים הנדרשים.

תמ"א 38 – תיקון 3

בשנת 2012, פורסם התיקון השלישי לחוק התמ"א (תמ"א 38/3). מטרת התיקון באה לשנות את התכנית העיקרית בנושאים הבאים:

  • קביעת הנחיות בנוגע להיבטים ההנדסיים של תוספות בניה על גבי מבנים קיימים, תוספת בנייה של 2.5קומות לבניין שיחוזק במסגרת התמ"א, זאת בנוסף לאישור להרחבת הדירות הקיימות בעוד 25 מ"ר.
  • קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש שלא טעון חיזוק כנגד מבנה שנדרש חיזוקו (העברת זכויות).

תמ"א 38 – תיקון 3 א'

במהלך נובמבר 2015 פרסם מנהל התכנון את התיקון 3/א לתמ"א 38. המטרה המובהקת של התיקון היה לפשט את אופן חישוב השטחים במסלול הריסה ובניה מחדש תמ"א 38/2.

הוראות לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסת מבנה והקמתו מחדש עודכנו במסגרת תיקון מס' 2 לתוכנית, אשר על למועד פרסומו היתה קיימת האפשרות למימוש התוכנית במתווה של חיזוק המבנה בלבד. בעקבות תיקונים 2 ו – 3 לתוכנית כאמור, הורחבו אפשרויות התכנון בגבולות המגרש. על פי הוראת התיקון ניתן לממש את בזכויות התב"עיות בתוספת הזכויות התמ"איות החלות על המגרש ולייצר תוספות בנייה אשר  יעמדו במבחן כלכליות הפרויקט במסלול הריסה ובנייה.

פרשנות חישוב הזכויות המותרות היתה נהוגה גישתו "המרחיבה" של יו"ר וועד הערר היוצא עו"ד מיכה גדרון אשר פירש את סל הזכויות ככזה שיכלול את שטחן של המ"ר הנוספים אשר היו עשויות להיבנות גם אם לא נבנו בפועל (אגב ניצול מלוא זכויות הבנייה החלות במסגרת התב"ע שחלה במגרש),  וזאת בתוספת זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38. – סה"כ תוספת של עד 25 מ"ר בגין כל היחידות שתיבנינה (הדירות החדשות והדירות הקיימות כאחת).

בחודש ספטמבר 2015 עת פורסמה עמדתו של המשנה ליועמ"ש עו"ד ארזקמיניץ במסגרת עתירה מנהלית שנדונה בבית המשפט המחוזי בת"א לפיהנטען כי הגישה המרחיבה בעת חישוב זכויות עפ"י שיטת גדרון, נעדרת כל עיגון בתמ"א.

מצב אבסורדי זה, גרם לקיפאון מוחלט בוועדות המקומיות בכל הנוגע לדיון בבקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. היות ולא ניתנו הוראות מעבר בגין בניינים המצויים בשלבי תכנון בוועדת התכנון, הרי שנגרם נזק רב לציבור היזמים ולבעלי הדירות.

לאור האמור הוחלט על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה לקבוע במסגרת תיקון 3 א' לתמ"א 38 את אופן חישוב סל הזכויות המותרות לבניה בפרויקט הריסה ובניה מחדש. לצורך העניין מינתה המועצה את האדריכל פרופ' דימיטרי מזו, למתן המלצותיו בנוסף התיקון לתמ"א 38.

כאן המקום לציין, כי במבנים נמוכים ההמלצה היא לאפשר מתן זכויות מוגדלות מכח תמ"א 38 במגרשים שבגינם חלה תוכנית המאפשרת בנייה של יותר משתי קומות.

עוד נקבע בהמלצות, עמדה מפתיעה לגבי בניית מרתפים לפיה, ניתן יהיה לממש עד כ- 4 קומות תת קרקעיות בשטח המגרש כולו כאשר לצד הבנייה עשויה הרשות לחייב את בניית המרתפים בהיטל השבחה.

לצד תיקון 3 א' לתמ"א 38 קידמו מספר רשויות מקומיות תוכנית רובעים וזאת, מכח סעיף 23 לתוכנית המתאר. רשויות אחרות אף פרסמו נייר עמדה בעניין מכפיל הדירות החדשות ביחס לדירות הבעלים (אחוז הקומבינציה) המותר בשטחן.

לסיכום, פרויקט תמ"א 38 על כל מסלוליו הוא ברכה לכל בניין וכל בעל דירה. מדובר בהשבחת הנכס בעשרות אחוזים ללא עלות מצד הבעלים. עשרות בעלי דירות שבניינם עבר תהליך תמ"א 38 טוענים כי הערך של דירתם עלה בעשרות אחוזים וחל שיפור ברמת החיים של בעלי הדירות.