מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?

מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?

דיירים המתגוררים בבתים ישנים ( בתים שנבנו לפני 1980) או מחפשי דירות שמתעניינים לעיתים בדירות ישנות בגלל מיקומן האטרקטיבי שומעים לא מעט על תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2  הנקראת  גם  פינוי בינוי, על מה מדובר ומה ההבדלים בין שני מסלולים אלו?

נתחיל בכך שתמ"א 38 היא דרך מעולה להעלות את ערך הדירה וגם להפוך אותה יותר בטוחה למגורים.

אבל מה הבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, או בשמה המקצועי תמ"א 38/2?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, שמאפשרת לדיירים וליזמים  לשדרג ולשפץ את הבניינים שנבנו לפני 1980, לחזק את הבניין כך שיעמוד בתנאי הבטיחות המקובלים כיום תוך מתן תמורה ליזמים.  על מנת לתמרץ דיירים לחזק ולשפר את מבני המגורים האלו, המדינה מאפשרת הרחבה של דירות, הוספת ממ"דים ומרפסות  ואף חניות,  כל תוכנית לגופה. היזמים קונים את זכויות הבנייה מהדיירים והתמרוץ עבורם לביצוע הפרויקט הוא הדירות הנוספות שהתוכנית מאפשרת להוסיף לבניין ושאותן הם יכולים למכור.  הדיירים עצמם לא נושאים בשום עלות.

מה זה פינוי - בינוי?

כאשר אנחנו מדברים על תמ"א 38/2 הנקראת גם פינוי בינוי. הדיירים מפונים והבניין נהרס ונבנה מחדש. תמ"א 38/1 הוא מסלול של עיבוי, וחיזוק והרחבה של הבניין הקיים. פינוי בינוי הוא מסלול בו הורסים את הבניין הקיים. זוהי מעין עסקת קומבינציה בה מקבלים בעלי הקרקע דירות חדשות והיזם משתמש בזכויות העודפות, ובמילים אחרות באפשרות לבנות דירות נוספותעל כמות הדירות המקורית לייצר רווחים עבור עצמו מן הפרויקט ולהשתמש בכספים אלו על מנת להעניק לדייריי הבניין המקורי דירות חדשות וברוב המקרים, גדולות יותר מהדירות המקוריות שנהרסו.

אם מדובר על תמ"א 38/1 הדיירים יכולים להישאר בדירתם לפחות בחלק מזמן השיפוצים, למרות שזה לא נוח במיוחד. מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב ישנה חשיבות רבה לכך שהדיירים יעמדו מול יזם מנוסה ויקבלו ממנו לוח זמנים ברור לתחילה ולסיום הפרויקט. בשני המקרים היזם מממן את הפרויקט ע"י מכירת הדירות הנוספות, כך שגם לו יש אינטרס לסיים את הפרויקט בלוח זמנים שנקבע.

כאשר ניגשים לפרויקט של תמ"א 381 או פינוי- בינוי חשוב שתהיינה ערבויות מתאימות כאשר במקרה והיזם יורד מנכסיו, ישנה ערבות המאפשרת להמשיך ולבצע את הפרויקט. קבלת ערבויות מתאימות מהווה גם הוא חלק חשוב בעסקה מסוג זה ולצד בחירה ביזם חשוב לבחור  גם עוה"ד מנוסה בתחום הנדל"ן ובתמ"א 38 בפרט אשר ייצג את הדיירים נאמנה וידע לטפל בעבורם בחלק המשפטי של העסקה. בחירה בבעלי מקצוע נכונים והחשוב מכל ביזם מנוסה, אשר ביצע מספר פרויקטים מתחילתם ועד סופם,הן של תמ"א 38/1 והן של פינוי בינוי דוגמת חברת 'אביב בעיר' בהחלט יכולה להוריד את מפלס הדאגה ולהבטיח סיום מוצלח של הפרויקט עבור כל הצדדים.  

אז מה היתרונות  והחסרונות של כל אחד ממסלולים אלו?

בתמ"א 38/1 ישנם מספר יתרונות ובראש ובראשונה, היתרון עבור דיירים ותיקים שגרים בבניין שנים רבות ומתקשים להיפרד ממנו בשל מגבלות פיזיות או פסיכולוגיות. פעמים רבות ניתן לבצע את הפרויקט של חיזוק, עיבוי והרחבה המבנה מבלי שיצטרכו לעזוב את הבניין.

 היתרון השני של תמ"א 38/1 לעומת פינוי בינוי (תמ"א 38/2) הוא יתרון מבני. הרשויות נותנות לרוב הקלות רבות יותר בקווי הבניין כאשר המבנה נשאר על טילו לעומת מצב בו מבצעים פינוי בינוי והורסים את המבנה הקיים ובונים חדש במקומו. כך הדיירים הבוחרים בפרויקט תמ"א 38/1 יכולים ליהנות מדירות גדולות יותר ולשמור על כיווני האוויר הקיימים בדירתם. בנוסף, הם גם נשארים באותה הקומה, אין תוספת של דיירים נוספים לקומה שלהם ומרקם האוכלוסייה נשאר דומה לזה אליו הורגלו במשך שנים.

אמנם נוספות דירות שבונה היזם ומוכר לדיירים חדשים אבל עדיין ברוב המקרים הבניין יאוכלס ע"י אותם הדיירים שחיו בו במשך שנים. 

היתרון המרכזי שעומד בבסיס מסלול פינוי ובינוי הוא בנייה חדשה ומודרנית, הדיירים זוכים בבניין חדיש לחלוטין החל מהתשתית וכלה בתכנון הפנימי של הדירות.  אמנם ייתכן שמרקם האוכלוסייה ישתנה אך במקרים רבים יש בכך יתרון. לבניינים החדשים מגיעה בדרך כלל אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוה יותר, ופעמים רבות אוכלוסייה צעירה ורעננה, המפיחה רוח חיים באזור שקודם לכן היה ישן ומוזנח.

שני המסלולים תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 - פינוי בינוי מהווים שינוי ושדרוג משמועתי לאיכות החיים. הדרך לקו הגמר ארוכה ולעיתים לוקחת שנים ארוכות. התהליך מלווה בחששות לדיירים שטרם נתקלו בעסקאות מורכבות מסוג זה ומצריכה שיתוף פעולה ובחלק מהמקרים גם פשרות שבין אדם לחברו ובפרט בין אדם לשכנו. בין אם תבחרו במסלול החיזוק והעיבוי ובין אם בפינוי בינוי חשוב להקפיד על ניהול תהליך נכון ומקצועי. כאשר הדרך תתנהל בצורה נכונה ותלווה בבעלי מקצוע נכונים התוצאה שתתקבל תהיה טובה בשתי האופציות.