איך מטפלים בדייר שמתנגד לתמ"א 38?

איך מטפלים בדייר שמתנגד לתמ"א 38?

יזמים, קבלנים ודיירים רבים שמנסים להניע ולקדם שיפוץ וחיזוק של מבנה קיים או הריסה של המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו נתקלים בקשיים ובמכשולים.

אחד המכשולים הנפוצים ליישום של תמ"א 38 שמחכה "בפינה" למי שמעוניין ליישם תמ"א 38 הוא הדייר הסרבן
מציאות של דייר סרבן מאד נפוצה, ועולה לכותרות לא פעם. המגמה הנשקפת מהתנהלות המפקח על הבתים המשותפים היא דחייה של מרבית ההתנגדויות בהתחשב בעובדה שיישום תמ"א 38 משרת גם אינטרס לאומי של הגנה מפני רעידות אדמה וגם הגנה בעת מלחמה בשל תוספת הממ"ד.


בשביל להניע פרויקט של תמ"א 38 יש צורך בהסכמה של כל הדיירים. אולם, המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר בניה ברכוש המשותף בלבד, ולכפות על המתנגדים להסכים או שיחתום במקומם  אם כשני שלישים מבעלי הדירות בבניין שהם שני שליש מבעלי הרכוש המשותף מסכימים. אם לא מושגת הסכמה כזו לא ניתן להניע את הפרויקט. לדיירים המתנגדים יש זכות להסביר את הסיבות להתנגדותם בדיון בפני המפקח על הבתים המשותפים. הסיבות יכולות להיות מגוונות- דייר שחושש מהמטרד, הרעש והאבק הכרוך בשיפוצים, ניתוקי מים וחשמל ועוד. דייר שחושש שלא יהיה צל או שלא יהיה אור עקב השינויים, אובדן שכ"ד למי שמשכיר את דירתו, דייר חולה, קשיים בנגישות, סיכון לעוברים ושבים, פגיעה בעסקים או סתם דייר ש"עושה שרירים" מתוך פרינציפ.

תמ"א 38 ופינוי בינוי


אשר אביב, בעל חברת  'אביב בעיר' המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי שנים רבות, מחלק אותם לשני סוגים עיקריים: סוג ראשון הוא בדרך כלל דייר ותיק  דייר שקשה לו להיפרד מדירתו ומסביבתו הקיימת, הקושי הוא בעיקר פסיכולוגי והיזם של הפרויקט נדרש לחשוב על פתרונות יצירתיים, על מנת לעזור לדייר זה להיות שותף בפרויקט ובסופו של דבר להבין  שזוהי דרך להעלות את איכות חייו ולא לפגוע בה.


הסוג השני של דיירים סרבניים הם אלו שמצפים לקבל תמורות כלכליות שלא עומדות בקנה אחד עם ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. הם מקבלים כמובן את ההרחבה ולרוב גם את עלות הפינוי מביתם וגם את כל עליות הרישוי וההובלה שנדרשות עד למסירת הדירה,  אבל עדיין ישנם דיירים שהציפיות שלהם הם להרבה יותר מזה והם מסרבים לבצע את הפרויקט. פה בא לעזרתנו המחוקק המאפשר להתחיל ולהתקדם בתמ"א 38/1 גם כאשר קיימת הסכמה של 66% מהדיירים בלבד. בדרך כלל כאשר נותנים ליזם אפשרות לצאת לדרך גם כאשר יש דיירים סרבנים, סביר להניח שהם יתרצו, כאשר יראו כיצד הפרויקט קורם עור וגידים. 


גם אם ישנם דייר אחד או שניים שעדיין מסרבים ניתן ללכת למפקחת על בתים משותפים על מנת לטפל בנושא.
בתיקון 2 לתמ"א 38 נקבע, כי על דייר סרבן  שלא מאפשר יישום פרויקט של פינוי - בינוי יוטלו קנסות כבדים, סנקציה וכך גם במקרה של ביצוע תמ"א 38/1 העוסקת בחיזוק הבניין הקיים.. המחוקק אף הוסיף תיקון 2 לחוק המקרקעין, לפיו אם רוצים להרוס בניין במסגרת תמ"א 38 - תידרש הסכמה של 80% מהדיירים בלבד. 


בסופו של דבר, חשוב לציין, תמ"א 38 ופינוי בינוי נוצרו על מנת לדאוג שמבני המגורים בישראל יהיו בטוחים יותר וההתחדשות העירונית שבאה בעקבות מימושם היא רק הבונוס הנוסף לדיירים, ליזמים וכמובן לשאר תושבי האזור. דיירים סרבנים המפריעים למימוש תמ"א 38/1  או פינוי בינוי חושפים עצמם למעשה לתביעות, סנקציות וקנסות.