מדריך לקניית דירה להשקעה

כיצד בוחרים דירה להשקעה?

אחרי שהחלטתם להשקיע את כספכם בתחום הנדל"ן, מתחיל החיפוש אחרי הנכס להשקעה. בניגוד לפרמטרים אותם אנחנו מחפשים כאשר מדובר בדירה למגורים עבורנו, בדירה להשקעה ישנם שיקולים מעט שונים בבחירת הנכס. לדוגמא: כאשר אנחנו מחפשים דירה למגורים, נתון כמו מרחק ממשפחה קרובה או מהעבודה יכול להוות שיקול מרכזי בבחירת האזור בו נחפש את הנכס, בעוד שבדירה להשקעה, סביר להניח,  שנתון זה כלל לא יילקח בחשבון או שיהווה שיקול ברמת חשיבות פחותה בהרבה.

בנוסף, כאשר אנו קונים דירה להשקעה חשוב שנדע לנתח לא רק את התשואה הנוכחית אלא גם את התשואה העתידית . הכוונה לשינויים עתידיים שיכולים להשפיע על ערך הנכס. לדוגמא: הקמת כביש 6 או תוואי הרכבת הקלה הם פרויקטים לאומיים שהפכו או יהפכו אזורים שלמים לנגישים הרבה יותר וקרובים יותר למרכזי תעסוקה ולכן ערך הדירות בהם עלה/ יעלה. נכסים ביישובים שהתחברו לכביש 6 הכפילו את ערכם ומשקיעים שבחרו לקנות דירות להשקעה ביישובים אלו  לפני הקמת כביש 6, יכולים לגרוף עתה תשואה גבוהה יותר- הן בשכירות והן במכירת הנכס.

נתון נוסף שכדאי להביא בחשבון הוא מי שוכר הדירה הפוטנציאלי שיעמוד מולנו? קנייה באזורים חלשים, מבטיחה לעיתים החזר גדול יותר על ההשקעה אך עלייה וקוץ בה. האוכלוסייה במקומות אלו היא לא תמיד כזו שתרצו בתור שוכרים שלכם. לעיתים עדיפה הבחירה באזור בו האוכלוסייה יציבה וטובה יותר גם אם  דמי השכירות יניבו לכם תשואה נמוכה יותר. 
כפי שסקרנו כאן, ישנם הרבה פרמטרים שכדאי לקחת בחשבון, כאשר אתם מחפשים דירה להשקעה ואם אינכם עוסקים בשוק הנדל"ן אתם וודאי שואלים את עצמכם עכשיו למי עליכם לפנות כך שתוכלו להשיג את עסקת הנדל"ן הטובה ביותר עבורכם - יזם נדל"ן או מתווך?   

קנייה ישירה מיזם או דרך מתווך?

רוב האנשים, שקנו את דירת המגורים שלהם שלא מקבלן ובמיוחד באזורים מבוקשים, נעזרו במתווך שהכיר היטב את האזור והנכסים הפנויים בו. המתווך, בעסקאות מסוג זה, מרוויח משני הצדדים המוכר והקונה ושניהם יוצאים נשכרים מהידע והניסיון שלו המאפשרים לו לחבר ביניהם. אך אם תבחנו שוב את השיקולים לבחירת דירה להשקעה, תגלו שאלה לאו דווקא דברים שתמצאו בנכסים שנמכרים באמצעות סוכנויות תיווך. הן  הקונים בשירותיו של מתווך, זקוקים לנכס שיוכלו להשתמש בו, לרוב, באופן די מיידי. כלומר, הנכסים שהמתווך מציע לכם יכולים לתת לכם תמונה על מצב האזור כעת, ולרוב גם באזור מסוים מאוד בו הוא מתמחה. כמו כן, אם אנחנו מעוניינים לקנות נכס שיניב לנו תשואה גבוהה, לאו דווקא נחפש נכסים במחירים גבוהים אלא דווקא כאלה שערכם צפוי להעלות ויש בהם אפשרויות להשביח את הנכס. דבר זה לא תמיד עולה בקנה אחד עם האינטרס של המתווך,  שדמי התיווך שלו נגזרים ממחירו של הנכס. וכפי שכבר מאמר פה, דירה להשקעה, יכולה להיות גם באזור שבכלל לא חשבנו עליו קודם אבל יתכן וקניית דירה בו תניב תשואה גבוהה. כלומר, אנחנו צריכים מישהו שיכול להפנות אותנו לאזורים שונים ולאו דווקא לאזור שהוא מתמחה בו.. 

לעומת זאת, אם נבדוק שוב את השיקולים שלכם בקניית דירה להשקעה, נגלה זהות כמעט מוחלטת לשיקולים שמובילים את יזמי הנדל"ן בבחירת הנכס אותו הם רוצים להשביח. ההבדל בינם לביניכם הוא שהם אנשי מקצוע שכבר בחנו עבורכם את האזור והפוטנציאל שלו. חברה יזמית קבלנית כמו 'אביב בעיר' לדוגמא מתמחה במציאת הזדמנויות נדל"ניות כאלה באזור המרכז..

'אביב בעיר' חברה יזמית וקבלנית העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית - תמ"א 38.  תהליך שמהווה לא רק הזדמנות לדיירים ותיקים לשיפור ואבטחת תנאי המגורים שלהם אלא גם מאפשר בניית דירות נוספות מעל הדירות הקיימות בבניין ולעיתים אף בניית בניין חדש לחלוטין במקום הבניין הישן הקיים בשטח. מקומות שעתודות הקרקע בהן נמוכות מחד, אך הביקוש אליהם גבוה מאוד מאידך מצליחים בעזרת ההתחדשות העירונית להכניס אוכלוסייה חדשה ע"י תוספות הבנייה שמאפשר התהליך. נכס שמיועד או נמצא בתהליך של תמ"א 38 יכול לתת מענה לכל הקריטריונים לדירה להשקעה שאתם מחפשים. דוגמאות לפרויקטים כאלה תמצאו אצל 'אביב בעיר' בתל אביב, גבעתיים, ורמת גן. פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים בתהליך תמ"א 38,  נכסים שנבדקו ע"י מומחי נדל"ן מנוסים ומושבחים ע"י חברה קבלנית הפועלת בשוק מעל 20 שנה. 

תחום הנדל"ן הוא תחום מקצועי ותחרותי שמעמיד בפני העוסקים בו אינסוף אתגרים שצריך לצלוח, ולכן אם בסך הכל רציתם דירה להשקעה, מומלץ להיעזר בחברה יזמית וקבלנית מנוסה כ'אביב בעיר' שזהו עיקר עיסוקה, על מנת שההשקעה שלכם בדירה תהיה בדיוק זו שמתאימה לכם.