תמ"א 38 ומהר - מדריך לבירוקרטיה באישור תמ"א 38

תמ"א 38 ומהר - מדריך לבירוקרטיה באישור תמ"א 38

מה זה תמ"א 38?


מדינת ישראל יושבת באזור בעל סבירות גבוהה לרעידות אדמה. תמ"א 38, או בשמה המלא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, התקבלה בשנת 2005 ושינתה את דרך ההתנהלות של תהליכי התחדשות עירונית. מאז נוספו לתמ"א תיקונים ההופכים אותה לאטרקטיבית יותר ומקדמים ביצוע פרויקטים פוטנציאלים.

למה צריך תמ"א 38?


המטרה היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. התמ"א החלה, עם השנים, לתת גם מענה לנושא הביטחוני, כך שברוב הפרויקטים תוספת הבניה העיקרית (25 מ"ר) נבנית כממ"ד (מרחב מוגן דירתי). מעבר לכך, תמ"א 38 תורמת לחידוש המרחב העירוני על ידי שיפוץ חיצוני של המבנים התורם לנראות הכללית של אזור המגורים.

תמ"א 38 - איך מתחילים?


גם אם ביצעתם בדיקה ראשונית באופן עצמאי וגיליתם שהבניין בו אתם גרים או נכס אחר שבבעלותכם מתאים לביצוע פרויקט כזה, אתם עומדים עכשיו בפני פרויקט מורכב, שעל מנת לצלוח אותו בהצלחה, מומלץ להיעזר במומחים בתחום. הניסיון מלמד שדיירים המקבלים מידע מקצועי ואיכותי מבצעים את ההחלטות הנכונות לגביהם, ובכך תורמים להתחדשות העירונית סביבם ולביטחון האישי שלהם ושל היקרים להם. המומחים מחברת 'אביב בעיר' ביצעו ותכננו עשרות פרויקטים לרבות במסגרת תמ"א 38 ומומלץ להיעזר בחברה יזמית וקבלנית מסוג זה.


התהליך הנכון הוא לפנות לעו"ד מומחה בתחום, שיבחן את הפרויקט ויבדוק מול אנשי מקצוע מטעמו (שמאי, אדריכל, מפקח) לאחר שהעו"ד רואה ומבין שישנה היתכנות, הוא יעבור על ההצעות השונות וידע לבחון כל אחת מהן לפי שאלות מקצועיות שיפנה ליזמים. היזמים בודקים את הכדאיות הכלכלית, את היתכנות הביצועית והיתכנות לחניות שזה דבר חשוב מאוד לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק.


בכל בניין' תוכנית  התמ"א משתנה בהתאם לתוכניות וזכויות הבניין, ובהתאם לסוג התמ"א שנבחרה: תמ"א 38 תיקון 2 - אושר בשנת 2010. התיקון מאפשר תהלך של פינוי-בינוי, כלומר הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש הכולל תוספת של קומה אחת לפחות. עם זאת, על פי תיקון זה לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המקוריים. תמ"א 38 תיקון 3 - אושר בשנת 2012, מאפשר תוספת בנייה של עד 2.5 קומות לבניין שיחוזק במסגרת התמ"א, זאת בנוסף לאישור להרחבת הדירות הקיימות בעוד 25 מ"ר.

טיפים לתמ"א 38


טיפ לבעלי הדירות לפני שמתחילים, לבדוק נסח טאבו מרוכז שיראה מי בעלי הדירות (לעיתים הבעלים מגלים שיש מחסנים בבניין ובעלי המחסנים לא נמצאים או לא ניתן אלתר אותם, לעיתים בעל דירה מגלה שהדירה רשומה כמרתף ולא כדירת מגורים- והכל משתנה בהתאם). הנסח גם מראה מה גודל המגרש וזה נתון חשוב מאוד.


התוכנית יכולה לכלול – תוספת חניות, עיצוב סביבתי, הוספת מעלית חדשה, שיפוץ חדר מדרגות, שיפוץ ועיצוב חזיתות המבנה. בחירת יזם וקבלן מנוסה, תאפשר לכם להפיק את המרב ע"י תכנון  המנצל את תוספות השטחים בצורה מקסימאלית. תכנון כזה תוכלו לראות במגוון אתרים בהם בוצעו בהצלחה פרויקטים של תמ"א 38 ע"י חברת יזמות הנדל"ן 'אביב בעיר': בתל אביב, רמת השרון, גבעתיים ורעננה.


היזם והקבלן הם בעלי תפקיד קריטי בתהליך, החל מההתנהלות מול בעלי הדירות ועד הגשת התכניות לעירייה ואישורם חברה עם ניסיון תדע מהם המהלכים הבירוקרטים הנדרשים, תספק לכם מידע  איכותי ותדע להעריך בצורה מדויקת את נושא. הזמנים. כמו כן, חברה בעלת ניסיון מקצועי מעסיקה לרוב בעלי מקצוע שעובדים איתה זמן רב ויכולה להתחייב על איכות הביצוע. עד כמה שבעלי הדירות ירצו לקדם את הפרויקט הם לא יוכלו להתקדם  בלי חברה יזמית וקבלנית.


טיפ חשוב הוא להיות סבלניים, יש אינטרס משותף ליזם וגם לדיירים שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר, טוב ויפה. הסבלנות וההבנה בסופו של דבר משתלמת כאשר בסופו של הפרויקט הדיירים מקבלים מבנה מחוזק, משופץ, עם תוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית ולובי יפה ומפואר ועוד. דברים אלה מביאים כמובן להעלאת מחירי הדירה בעשרות אחוזים.


לכן לפני שאתם נכנסים לשלבי התמ"א 38, חושב שתוודאו שאתם עובדים עם חברה יזמית וקבלנית המתנהלת בשקיפות, על מנת שלא תמצאו עצמכם מול חברה שהופכת את עורה ברגע שאתם חותמים. חברה מנוסה שתוכלו לקבל עליה המלצות ולהתרשם מפרויקטים קיימים שלה. תוכלו לבדוק את נושא הזכאות של הבניין לתמ"א 38 עם המומחים של "אביב בעיר" בפגישה שאינה מחייבת אתכם אשר תאפשר לכם גם לשאול את כל השאלות המטרידות אתכם.


תמ"א 38 היא הזדמנות להגברת בטיחות הבניין ושדרוג איכות החיים בו, פרויקט זה הוא מורכב אך  בהחלט משתלם הן לטווח המיידי והן לטווח הארוך. מכיוון שהוא כרוך באישורים ובירוקרטיה, כמו גם תהליכי שיפוץ ובנייה, מומלץ מראש לבחור את האנשים שיוכלו לעזור לכם לסיים אותו במהירות, ביעילות ובהתאם לשביעות רצונכם.