מה זה משכנתא?

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות שתקבלו בחייכם. כמעט כל מי שקונה דירה היום בארץ, צריך או לפחות שוקל, לקחת משכנתא. לרובינו, זו ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שניקח בחיים. אז איך ממקסמים את ההלוואה הזאת בצורה שאנחנו נפיק ממנה את המרב ונשלם עליה כמה שפחות? חשוב לזכור שזו החלטה המשפיעה לשנים רבות על איכות החיים שלכם. היכרות עם התנאים והאפשרויות של המשכנתאות השונות ובחירת סוג המשכנתא המתאימה עבורכם יעזרו לכם לגור בבית שלכם בראש שקט.

בואו נתחיל בלעשות קצת סדר... אילו סוגי משכנתאות אפשר לקבל?

תוכלו לקבל משכנתא למטרות שונות, כאשר תנאי המשכנתא עשויים להיות שונים עבור כל אחת מהמטרות הבאות: קניית דירה ראשונה, שדרוג הדירה, בניה עצמית או שיפוץ, דירה להשקעה, משכנתא לכל מטרה ומחזור משכנתא. מסלול המשכנתא בו תבחרו יכול להשפיע באופן ניכר על עלות המשכנתא ועל אורח חייכם בשנים הקרובות. ניתן לקחת משכנתא בכל בנק או גוף פנסיוני המעניקים משכנתאות, ללא קשר לגוף בו מתנהל החשבון שלכם. עקרונית, הגופים העיקריים שמעניקים משכנתאות לדיור בארץ הם הבנקים המסחריים וכיום, רוב המשכנתאות נלקחות מהם. 

בנוסף לבנקים ישנן גם מספר חברות ביטוח שמעניקות הלוואות ומשכנתאות בתנאים מסוימים, ושווה לבדוק גם איתם. חשוב להשוות היטב בין ההצעות, בחירת משכנתא שמתאימה לכם, יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולשפר משמעותית את רמת החיים שלכם. בדיוק כמו במקרה של רכישת מוצרים יקרים אחרים, עליכם לעשות סקר שוק בין מספר בנקים ולבחון את ההצעות שהן מציעים בפניכם. מומלץ ללכת לשלושה בנקים לפחות, לברר על המסלולים השונים, שיעור הריבית שאתם יכולים לקבל והעמלות שתידרשו לשלם במסגרת לקיחת המשכנתא. 

מה זה משכנתא?

 

איך לא להתרושש מהמשכנתא

לפני לקיחת המשכנתא מומלץ לחסוך כמה שיותר כסף משלכם (הון עצמי), לבחון האם זהו התזמון הנכון עבורכם ולבדוק מהו ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו. בעת לקיחת המשכנתא חשוב להבין את תנאי ההלוואה ולבדוק כיצד תרחישים שונים ישפיעו על ההלוואה שלקחתם. כך תוכלו לתכנן כיצד תעמדו בהחזרי המשכנתא, להפחית את סכום המשכנתא ולהעלות את רמת החיים שלכם. תשלומי החזר המשכנתא נפרסים על פני שנים רבות וצוברים ריבית ולכן, סך ההחזר שתשלמו יהיה גדול משמעותית מהסכום שתקבלו כהלוואה. 

חשוב לזכור – הבנק הוא גוף עסקי ולא חבר שמלווה לכם כסף

הבנק הוא גוף עסקי. הוא לא מתעניין ברמת החיים של הלווה והאם עקב המשכנתא, הלווה לא יוכל באמת "לחיות" ולממן את השוטף. הבנק יאשר הלוואות שגובה ההחזר שלהם הוא עד 50% מההכנסה, בעוד וההמלצה של רוב יועצי המשכנתאות החיצוניים ויועצי כלכלת המשפחה תעמוד על החזר של עד 20-25% מההכנסה נטו של המשפחה. למרות שניתן לקחת את המשכנתא המקסימלית המותרת על פי חוק, לא תמיד כדאי לעשות זאת. זכרו כי ככל שהמשכנתא תיפרס על פני זמן רב יותר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. עם זאת, משכנתא לטווח ארוך יותר כרוכה בריבית גבוהה יותר שתגדיל את סך ההחזר. אין "מספר קסם" למשכנתא המומלצת, אולם חשוב לבחור בתמהיל הנכון שיאפשר לכם להתמודד עם החזר המשכנתא החודשי אך יחד עם זאת, יאפשר לצמצם עד כמה שניתן את סך החזרי הריבית על המשכנתא.

זה לא נגמר בחתימה בבנק - הצפי לשינוי בתשלום המשכנתא במהלך השנים

בכל שנה, תשלמו ריבית גם על תשלומי הריבית שהתווספו לסכום המשכנתא המקורי שלקחתם. זה אולי לא נראה משמעותי כעת, אך לאורך זמן זה עולה לכם הרבה מאוד כסף. הריבית בתוספת עמלות, ביטוחים ותשלומים נוספים, גורמים לכך שסך ההחזר על המשכנתא עולה באופן משמעותי יותר מהסכום שקיבלתם כשלקחתם את ההלוואה. המרכיב החשוב ביותר בניהול הלוואות משכנתא הינו התמהיל – מבנה פריסת ההלוואות מהן מורכבת הלוואת המשכנתא (פריים, צמוד, דולרי וכיוצ"ב). לא לכל בנק יש את כל מסלולי המשכנתא (לדוגמא – מסלול משתנה לא צמודה אינה קיימת בכל הבנקים), ולכן אם בניתם תמהיל משכנתא מוגדר, כדאי לוודא מראש מול הבנק האם המסלולים שאתם מעוניינים בהם קיימים אצלו.

הכסף הנזיל שיש לכם כבר היום שתוכלו להשתמש בו לקניית הדירה החדשה? המשכנתא תעזור להשלים את הסכום החסר למחיר הדירה. עצרו לחשוב האם זהו התזמון הנכון עבורכם לקחת משכנתא? לעיתים עדיף להמתין מעט, לצבור הון אישי גבוה יותר וכך להקטין משמעותית את גובה המשכנתא. אל תשכחו שההחזר החודשי כולל גם תשלום עבור ביטוחים וכי תמיד ישנן הוצאות נוספות כגון מיסוי, מעבר דירה, שיפוץ או ריהוט הדירה החדשה וכו'. זה נראה מעט אבל לכן מומלץ שגובה ההחזר הכולל לא יעלה על 25% מההכנסה נטו שלכם. כדאי לשמור על כלל זה כדי שתוכלו לשמור על רמת החיים שאתם רגילים אליה ולא תיקלעו לבעיה בכל הוצאה בלתי צפויה שתצוץ.

מה זה משכנתא?

אל שתשכחו לבדוק האם אתם זכאים להטבות מצד המדינה!

משרד הבינוי והשיכון נותן מענקים, הטבות ומשכנתא לזכאים בתנאים משתלמים במיוחד ולכן כדאי לבדוק האם אתם עומדים בדרישות לקבלת ההטבה. בדקו מהו הסכום לו אתם זכאים ובאילו תנאים (מסלול, שער ריבית, מספר השנים לפרעון, גובה ההחזר החודשי). זו לרוב ההלוואה המשתלמת ביותר, כך שאם אתם זכאים לה, כדאי מאוד שתשתמשו בה ורק אחר כך תבדקו מה הסכום הנוסף שאתם זקוקים לו על מנת להשלים את רכישת הדירה.

משכנתא היא התחייבות לשנים רבות. המפתח להשגת המשכנתא הטובה ביותר היא מחקר, עבודת רגליים והבנת המגבלות האובייקטיביות שלכם לגבי יכולות ההחזר ורמת הסיכון. זלזול בכל אחד מפרמטרים אלו, תסתיים במשכנתא פחות טובה מבחינתכם והפסד פוטנציאלי של עשרות ומאות אלפי שקלים. לעומת זאת, עמידה בפרמטרים אלו תשאיר אתכם עם הרבה יותר כסף ביד שתוכלו להוציא על דברים אחרים שחשובים לכם. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך תשלמו פחות ריביות. אבל, חשוב לבחור בתקופה המתאימה לכם כדי שתוכלו לעמוד בתשלומי ההחזר החודשי לאורך השנים. פיגורים בתשלום החזרי המשכנתא יעלו לכם בסופו של דבר יותר מאשר הסכום חסכתם בשל קיצור תקופה.

מכל האמור לעיל, ברור ומובן שאין נוסחת משכנתא שמתאימה באופן גורף לכל משק בית. לכל אחד הון עצמי התחלתי שונה, הכנסה ורמת חיים שונה. החשוב הוא להתאים את המשכנתא למקרה הפרטי שלכם. ההמלצה הגורפת היחידה שמתאימה לכולם היא לא לוותר ולערוך סקר שוק מקיף בין הגופים הפיננסים, כך שתקבלו את המשכנתא בפריסה שמתאימה לכם עם הריביות והעמלות הנמוכות ביותר שתוכלו להשיג.