איך יודעים אם הנכס יהיה רווחי ומניב?

איך יודעים אם הנכס יהיה רווחי ומניב? מדריך תשואה פרקטי לאנשים ששוקלים לרכוש דירה להשקעה

בין אם אתם רוכשים נכס שישמש כנכס שיניב תשואה חודשית קבועה ובין אם אתם רוכשים נכס שברצונכם למכור בסוף הפרויקט, אתם עשויים ליהנות מהכנסה פאסיבית שמאפשרת לכם לבצע עליית מדרגה כלכלית. הרוב הגדול של המשכירים לא משלם מס - הוא פטור, וזו אחת הסיבות שהפכה את ההשקעה בדירות לכל כך אטרקטיבית. בעוד שבשוק ההון, משלמים מס על רווחים מנכסים פיננסים, על דירות לרוב לא משלמים, וגם אם משלמים אז המס הוא נמוך.

 

המגמה של רכישת דירה להשקעה צברה תאוצה במקביל לירידה בריבית, אבל זה לא כל כך פשוט - איפה להשקיע? בכמה לקנות? האם יש מימון/ משכנתא? מה המיסים בעת רכישת דירה להשקעה? משקיע בנדל"ן, מכל סוג שהוא, מרוויח מהתשואה על ההשקעה ברכישת הנכס; התשואה יכולה להיות – רווח הון מעליית ערך הנכס מאז רכש אותו ועד שמכר אותו. ואם מדובר בנכס מניב, ישנה תשואה נוספת המתקבלת מדמי שכירות שמקבל בעל הנכס מהשכרתו. רכישת דירה להשקעה התבררה בשנים האחרונות כרווחית במיוחד כשמעבר לתשואה השוטפת (דמי שכירות), ערך הדירה הושבח. אגב, תשואה סבירה היא 3%-4% נטו לשנה ו-5% נחשבת לתשואה "טובה".

 

רבים חושבים לרכוש דירה להשקעה באמצעות הלוואת משכנתא לטווח מאד ארוך, ומשוכנעים שדמי השכירות יכסו את החזר המשכנתא ועוד יישאר עודף לטובת הכנסות המשפחה. זה נכון לשנים הראשונות, אחר כך החזר המשכנתא עולה יותר מדמי השכירות, בוודאות, והעודף נשחק ונעלם. לכן, אם אתם קונים דירה להשקעה כנכס מניב, עדיף שתעשו את זה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה. מומחים לנדל"ן סבורים שדירות בישראל הן מוצר במחסור תמידי וביקוש קשיח, ולכן לא צפויה ירידת מחירים. בכל מקרה, תמיד ניתן למצוא את העיר, האזור בו המחירים נמוכים עדיין וצפויה בו עליית מחירים. כיום, גם הריבית הנמוכה יוצרת הזדמנות לרכוש נכס להשקעה עם הון עצמי נמוך.


המחיר הסופי מבחינת המשקיע - צריך לקחת בחשבון את השינויים בתשלומים באם מחיר הרכישה צמוד למדד (מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן), צריך לקחת בחשבון את ההוצאות בגין משכנתא (ריבית המשכנתא המצטברת היא הוצאה שוטפת שמייקרת בעצם את מחיר הדירה) וצריך לקחת בחשבון את מס הרכישה הנגבה מהמשקיעים. דירה להשקעה גוררת הוצאות שאותן יש להוסיף גם לעלות הכוללת, ולעתים משקיעים שוכחים להביא אותן בחשבון: שכ"ט עו"ד, אם נעזרתם במתווך תוסיפו עוד 1.5% בממוצע פלוס מע"מ, אם הדירה דורשת שיפוץ, , הוצאות נוספות הקשורות למשכנתא: פתיחת תיק בבנק, דו"ח שמאות וכו'. גם במימוש הנכס יש לקחת חלק מעלויות אלו בחשבון כגון: שכר עו"ד, תיווך, מס שבח ועוד. 


הדבר לא צריך להרתיע אבל בהחלט צריכים להביא דברים אלו בחשבון בעת חישוב התשואה שתוכלו להפיק מהנכס לאחר ניקוי ההוצאות עליו. אז איך תדעו שהנכס שאתם חושבים שיהיה השקעה רווחית מבחינתכם הוא אכן כזה?  בדיקה פשוטה יחסית באתר רשות המסים תאפשר לכם לקבל אינפורמציה מקיפה על עסקאות שנעשו באזור. זה יכול לתת לכם מדד לגבי מחיר הנכס שעליו שמתם עין או על האזור בכלל, האם הנכס אכן נמצא בטווח מחיר דומה לנכסים אחרים שנמכרו באזור ואם לא, כדאי לבדוק למה. מודעות באינטרנט ובעיתונות, שמתפרסמות כבר הרבה זמן – מאחוריהן יכול להיות מוכר עייף ומיואש, ממנו תוכלו אולי להוציא מחיר נמוך יותר מהמחירים באזור.

איך יודעים אם הנכס יהיה רווחי ומניב?


לפני שקונים נכס צריך לחשוב למי מייעדים אותו. לכל רחוב יש קהל היעד שלו, ולכן חייבים להכיר את שוק הנדל"ן המקומי. יש אזורים מסוימים שבהם לא קל למצוא דייר - ואם מוצאים, לא תמיד זה במחיר המצופה. את הנכסים הראשונים מומלץ לקנות באזורים יחסית מבוקשים, כי אם לא מצליחים להשכיר אותם לא רק שאין הכנסות - יש הרבה הוצאות.
את כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא לפי שטחה. מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה.


בהכללה ניתן לומר שככל שהדירה רחוקה יותר וזולה יותר, כך גם התשואה השנתית תהיה גבוהה יותר. בגליל ובעכו ניתן למצוא תשואות קרובות ל - 5%, וגם באילת. אולם המשקיע צריך לחשוב גם על נוחות הניהול השוטף של השכרת הנכס.
תשואה גבוהה שהיא שילוב של העלייה במחיר הדירה, עם גובה שכר הדירה, היא הנתון המרכזי שמשקיעים צריכים לקחת לתשומת לבם כשהם בוחרים היכן לקנות דירה.


כל משקיע שואף שערך הדירה שלו יעלה עם השנים. על מנת שזה יקרה, צריכה להיות השבחה של הבניין, האזור או כל העיר. השבחה של בנין יכולה להיות בדרך של התחדשות עירונית (לרוב במרכז הארץ). השבחה של האזור יכולה להיות בדרך של למשל הקמת מכללה, קניון או מחלף חדש. השבחה של העיר יכולה להיות בדרך של שיפור תחבורתי (למשל תחנת רכבת) או הקמת אזור תעסוקה חדש. כל כביש או קו רכבת חדשים, יכולים להזניק מחירים ולעתים בצורה משמעותית מאוד. החלום של כל ישראלי הוא לקנות דירה שערכה יעלה לאחר מכן. ידע לגבי תוכנית עתידית מאפשר לעשות זאת ולכן בהחלט שווה להשקיע בבדיקת לגבי תוכניות אלו במוסדות המתאימים או באמצעות אנשי מקצוע.


התשואה הפוטנציאלית על קניית דירה להשקעה והשבחתה גבוהה יותר ומשתלמת יותר מכל אפיק חסכון פיננסי אלטרנטיבי (קרן השתלמות, קופת גמל, ביטוח מנהלים והרשימה עוד ארוכה). אם החלטתם לבחור באפיק זה, כמו בכל תחום, אספו מידע רב ככל האפשר על הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע ואל תשכחו לנקות את ההוצאות. בהצלחה.