איך לגורם לבנק לתת לנו משכנתא וזול

לא לכולנו זה פשוט לבוא ולהסתכל ליועץ המשכנתאות בעיניים ולבקש הנחה, אנחנו לא מתייחסים לבנק כאל שוק ואנחנו לא יודעים גם עד כמה הנחה אפשר לבקש. משכנתא היא  עסקה של מאות אלפי שקלים והבנק ממש לא מעוניין למכור אותה במחיר נמוך אבל הוא יעשה זאת בסוף כי אף בנק לא אוהב להפסיד למתחרה שלו (במיוחד בתחום המשכנתאות), אבל תצטרכו להגיע מוכנים לנהל משא ומתן וממש לא להתבייש לבקש הנחה.  

הבנק מעוניין שתגיעו אליו כמה שיותר קרוב למועד לקיחת המשכנתא אבל עדיין הוא ישמח אם תגיעו לפגישת התרשמות. בפגישות האלו עזבו את נושא הריביות, התרכזו בלימוד החומר והבנת המסלולים, זה הדבר שיעזור לכם הכי הרבה בלקיחת המשכנתא (כי כך תוכלו להרכיב תמהיל הלוואה שנכון לגביכם). רק בחודש האחרון יש טעם לדבר עם הבנק על ריביות, לפני כן רק תבקשו הצעות מחיר (ותשמרו עליהן), הרבה פעמים תקבלו מחיר נמוך שישמש אתכם מול המתחרים בעתיד.

לכו לכמה שיותר בנקים ועשו זאת כחודשיים – שלושה לפני שאתם ממש צריכים את הכסף. ככל שתלכו לכמה שיותר בנקים כך גם הסיכוי שבנק או נציג מסויים ייתן לכם הצעה מצוינת כבר בהתחלה גדול מאוד וזה יתרון ענק להמשך. דרך אגב, בישראל קיימים כשמונה בנקים למשכנתאות – תלכו למינימום ל-4 מהם ושוב, במקרה הזה כמה שיותר זה משובח.

הרבה תלוי בחודש האחרון בו אתם צריכים את המשכנתא בפועל, לחודש הזה אתם צריכים להגיע כבר עם מספר דברים:

•    הכרת המסלולים והתנאים – אתם אמורים כבר לדעת מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה, מי מהם צמוד למדד ומה זה בכלל המדד. מי שלוקח משכנתא בלי להכיר כלל את המושגים וההבדלים ביניהם בדרך כלל ישלם הרבה יותר ממישהו שמעט חקר וניסה להבין.

•    יש לכם תמהיל משכנתא מובנה – אחרי מספר פגישות במספר בנקים אתם כבר אמורים להיות סגורים (פלוס מינוס עם מקום לשינויים קטנים) על תמהיל הלוואה בסיסי. תמהיל הלוואה בסיסי אומר שאתם כבר יודעים בערך כמה כסף אתם רוצים להצמיד למדד ולכמה שנים אתם רוצים לקחת את הפריים.

•    מחירים של הבנקים – היתרון הענק של להסתובב בבנקים  3 חודשים לפני הצורך בכסף הוא שיש לכם כל כך הרבה הצעות מחיר בכיס שכבר פה אתם יודעים מי "זול" במסלולים מסויימים ומי "יקר" במסלולים אחרים. זכרו שהנציג בבנק לא נתן לכם את המחיר הנמוך ביותר שלו (כי הוא יודע שאתם צריכים את הכסף רק בעוד 3 חודשים והוא רוצה קצת מקום להוריד לכם בפעם הבאה שתגיעו), אבל אם תאספו את כל ההצעות מחיר ותשמרו אותן יהיה לכם קלף מיקוח רציני מאוד להמשך.

•    הרכיבו את ההצעה הנמוכה ביותר – לאחר שיש לכם את תמהיל ההלוואה אספו את ההצעה הנמוכה ביותר בכל מסלול (ללא קשר אם ההצעה ניתנה על ידי בנק אחד או שלושה), כלומר, קחו את ההצעה הנמוכה ביותר על מסלול הפריים מבנק טפחות ואת ההצעה הנמוכה ביותר מבנק לאומי על מסלול ריבית הקבועה וכו'. עם המחירים וההרכב הזה תגיעו שוב לבנקים ופשוט בקשו לשפר את ההצעה שבידיכם. עכשיו תופתעו לגלות שהמחירים כבר יותר נמוכים ממה שהתחלתם ומפה ההחלטה יותר קלה, אתם תגלו שאין ממש הבדל בין הבנקים (כאשר מתקרבים לישורת האחרונה, לפני כן יש  הרבה מאוד הבדלים) ופשוט בחרו את הבנק שייתן לכם את הריביות הכי זולות (אל תשכחו שהן חייבות להיות בתמהיל ובמסלולים שאתם רוצים והחלטת שהוא האופטימלי עבורכם, אל תתפתו למסלולים של יועץ המשכנתאות בבנק).

•    דמי פתיחת תיק – זהו תשלום חד פעמי שמשלמים לבנק, תמיד תבקשו הנחה בדמי פתיחת תיק, יהיו בנקים שיהיו מוכנים לתת לכם פטור מלא מדמי פתיחת תיק ומדובר בסכום שבין 2,000 ₪ ל10,000 ₪.

•    אל תתביישו להציע ריביות זולות (זה בסדר גמור לבקש ריבית של 3% כאשר בבנק ממול אמרו לכם שיכולים לתת לכם אותה ב3.3%).

•    ככל שתעזו יותר כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבל ריביות טובות.

•    שבוע לפני שאתם רוצים לפתוח תיק פשוט צלצלו לכל הבנקים ואמרו להם את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם, מפה תמתינו לטלפון חזרה לטובת שיפור אחרון. 

בקיצור, אל תהיו פראיירים, שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות בתדירות גבוהה גם בהתאם לריבית בנק ישראל. בדקו את סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר במספר בנקים ובחרו את זה המעניק לכם את המשכנתא הנוחה והזולה ביותר עבורכם. משכנתא היא בין העסקאות הגדולות שתעשו בחייכם כך שכל הנחה שתשיגו יכולה להסתכם באלפי ולעיתים בעשרות אלפי שקלים שתחסכו לטובת העתיד שלכם.