חבל שלא נולדנו קודם... מחירי הדיור בישראל לאורך השנים

חבל שלא נולדנו קודם... מחירי הדיור בישראל לאורך השנים


מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב מואץ. על פי הסקירה של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, ברבעון השני של שנת 2016 התייקרו הדירות בישראל ב-8% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה וב-2.5% לעומת הרבעון שקדם לו.


בעוד שכיום כדי לקנות דירה אנו זקוקים ל-148 משכורות ממוצעות ו-12 שנות עבודה, לפני שמונה שנים כשהמחירים התחילו לעלות בחדות, הזדקקנו ל- 95 משכורות ושמונה שנות עבודה בלבד. בתל-אביב, אגב, יש צורך בלא פחות מ-267 משכורות בימים אלה - כלומר ב-22 שנות עבודה.


ההיסטוריה, ולא רק בישראל, מוכיחה שירידת מחירי דיור תלווה או תתרחש בעקבות משבר חמור בכלכלה, עלייה באבטלה וכו'. ביקוש לדירות, מושפע מגורמים כגון התשואות על נכסים פיננסיים ומחירי הדירות ולא רק מעצם הגידול באוכלוסייה. 
מחירי הדירות מאז 2003 עלו בישראל בשיעור של כ-55%, בעוד שבמדינות ה- OECD המחירים עלו בשיעור ממוצע של כ-10%, בארצות אירופה בכ-5% ובארה"ב המחירים עלו באחוזים בודדים מעל למחירי 2003.

התפתחות המחירים במקומות הללו, מראה כי מחזורי המחירים בישראל היו הפוכים לאלה שהיו במדינות ה-OECD - כשבועת הנדל"ן התפתחה במדינות הללו, במחצית הראשונה של העשור הקודם, מחירי הדירות בישראל ירדו; ואילו כשהבועה פקעה החל מ-2007, ומחירי הדירות באירופה וארה"ב רשמו ירידות חדות - דווקא אז נרשמה העלייה הגדולה במחירי הדירות בישראל.


מאז 2008, עליית מחירי הדירות והשכירות, במונחים של שכר, היתה גבוהה בחדות יחסית למדינות OECD אחרות, במיוחד עבור משפחות צעירות. עד שנת 2009 מספר התחלות הבניה היה נמוך במידה משמעותית מהצורך. מאז הואץ מאד קצב ההתחלות  וכיום הוא קרוב לצורך השוטף  עם זאת, קיים מחסור מצטבר של סביב 30-40 אלף דירות וזאת בשל מיעוט התחלות הבניה טרם ההאצה שנרשמה בתחום בשנים האחרונות. לפעמים נראה שמאז ומתמיד עלו מחירי הנדל"ן בארץ האמנם?

מחירי הדיור בישראל

מחירי המדינות שהיו פה  עם


עם קום המדינה מי שהפרוטה הייתה מצויה בכיסו - יכול היה לקנות דירה במחיר שכיום מוערך ב-400 אלף שקל (על פי הנתונים שנבחנו בהתאם לעליות המדד והאינפלציה, תוך היוון הסכומים לשקלים מלירות ישראליות).
בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת ביקושים לא היו גדולים, והמחיר הממוצע לדירה בישראל עמד על 370 אלף שקל בלבד. בשנות השישים המחיר כבר טיפס כלפי מעלה, וב-1968 התייצבו מחירי הדירות על סכום שכיום ניתן להעריך אותו ב-750 אלף שקל.


דווקא בשנות ה-70 חלה ירידה תלולה במחירי הדירות, ודירת ארבעה חדרים עלתה בחישוב של היום כ-200 אלף שקל בלבד! אלא שבשנות ה-80 וה-90 המחירים טיפסו בחזרה, בעיקר בגלל העלייה הגדולה מברית המועצות, שהובילה לצד עליות מחירים גם לפרויקטי ענק להגדלת היצע הדיור, מחיר ממוצע של דירה עמד בשני עשורים אלו על 700 אלף שקל ב-1988, ועל כמיליון שקל ב-1998.


החל מ-1998 ועד 2008 - אותה השנה שבה החלה בועת הנדל"ן, לכאורה, שאנו מכירים היום - מחירי הדירות ירדו בגלל עודף היצע, שנבע כתוצאה מהבנייה המסיבית לעולים מברית המועצות והאינתיפאדה השנייה בין השנים 2003-2000. אלה הובילו להתכווצות המשק, ומחירי הדירות עמדו על ממוצע של 900 אלף שקל.

 

ואז התחיל הזינוק במחירי הדירות בישראל


אבל בשנים שלאחר מכן ניתן כבר היה לראות מגמה ברורה של עליות. דירת ארבעה חדרים בשנת 2014 עלתה 1.3 מיליון שקל; בשנה שעברה המחיר טיפס ל-1.4 מיליון שקל, והשנה עומד המחיר הממוצע על 1.44 מיליון שקל לדירה.
כמעט ולא נרשמו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו, למרות שבהחלט היו כאלה: בעשור הראשון להקמת המדינה, אך יש שיגידו שנבלעה על רקע שלל המשברים שחוותה המדינה בזמנו, הפעם השנייה, החל מ-1984 ובפעם השלישית החל מ-1998 שהופיעה לאחר גל העלייה מחבר העמים ותנופת הבנייה שהגיעה לאחריה - וגררה ירידה של כמעט 10% במחירי הדיור בין השנים 1997 ל-2003. ירידת המחירים בתקופה זו הושפעה גם מהתפוצצות בועת ההיי-טק, שהובילה למיתון עולמי שהגיע גם לישראל ונמשך עם האינתיפאדה השנייה. לאחר מכן ניתן לראות את העלייה הדרמטית במחירי הדירות החל מ-2008.


על פי בנק ישראל התחלות הבניה כיום הן בקצב שקרוב מאוד לביקוש שעולה מהדמוגרפיה, המחסור נובע משנים עברו ומסתכם ב-30-40 אלף דירות בלבד. חשוב לציין כי ירידות המחירים בעשור של 1998-2007 התאפיינו בשינויים אדירים בין אזור לאזור. בעוד שמעליית המחירים נהנו כולם, מרכז ופריפריה, בירידות המחירים ניכר שינוי עצום בין אזור לאזור.
מחירי הדירות בישראל גבוהים על כך אין ויכוח. ישנם אנשים שלא ישמחו כאשר מחירי הדירות ירדו בפתאומיות או אף לאורך זמן וזאת פשוט מאחר וייגרם להם הפסד משמעותי "על הנייר". אל מול אותם הנהנים ממחירי הדירות הגבוהים יש את כלל הצעירים במדינה. רווקים לצד זוגות נשואים, משפחות עם ילדים, קבוצה גדולה של אנשים שעברנו נעשים מאמצים גדולים כדי לעצור את מגמת המחירים שעולה, ימים יגידו אם מאמצים אלו אכן יישאו פרי ואם כן לכמה זמן.